―、地役權(quán)的概念(《物權(quán)法》第156條）（★)

　　1.概念與特征。地役權(quán)，是以他人不動產(chǎn)供自己的不動產(chǎn)便利之用的用益物權(quán)。地役權(quán)具有以下特征：(1)地役權(quán)同時涉及需役地和供役地，是通過在俾役地上設(shè)立負(fù)擔(dān)來滿足需役地之便利的權(quán)利。(2)權(quán)利主體的廣泛性。地緝權(quán)人可以是不動產(chǎn)的所有人、建設(shè)用地使用權(quán)人、土地承包經(jīng)營權(quán)人、宅基地使用權(quán)人、承租人等。(3)內(nèi)容的意定性。地役權(quán)寒有 “類型法定，內(nèi)容意定，，之名�？腕w亦具廣泛性。地役權(quán)的客體，即供役地，包括他人的土地房屋、空間。

　　2.地役權(quán)與相鄰關(guān)系。相鄰關(guān)系，指依墀法律規(guī)賓，兩個或兩個以上相互毗鄰的不動產(chǎn)“所有人”或“使用人”，在行也不動產(chǎn)所有權(quán)或者使用權(quán)的過程中，彼此應(yīng)當(dāng)給予必要便利或者接受一定限制而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。相鄰關(guān)系的實(shí)質(zhì)是相鄰的不動產(chǎn)所有人或使用人(主要包括用益物權(quán)人、承租人）一方權(quán)利的延伸和擴(kuò)張，以及與此相伴隨的另一方權(quán)利受到的限制。權(quán)利擴(kuò)張一方依據(jù)相鄰關(guān)系所得主張的權(quán)利，一搬稱為“相鄰權(quán)”相鄰權(quán)不是一種獨(dú)立的物權(quán)，而是一種受保護(hù)的法益。

　　相鄰權(quán)VS地役權(quán)  基于相鄰關(guān)系可產(chǎn)生相鄰權(quán)，相部權(quán)與地役權(quán)均涉及兩個不動產(chǎn)權(quán)利之間的關(guān)系，具有相似性，但區(qū)別是主要的。二者的區(qū)別如下：(1)相鄰權(quán)基于法律規(guī)定產(chǎn)生；地役權(quán)主要通過約定產(chǎn)生。(2)相鄰權(quán)是不動產(chǎn)所有權(quán)或使用權(quán)的延伸與擴(kuò)張，非獨(dú)立的物權(quán)；地役權(quán)是獨(dú)立的用益物權(quán)。(3)相鄰權(quán)的內(nèi)容是請求相鄰的不動產(chǎn)權(quán)利人提供“最低限度”的便利（如“袋地”通行權(quán)；采光權(quán)）；地役權(quán)所能提供的便利的內(nèi)容，概由當(dāng)事人約定，只要不違反法律的禁止性規(guī)定和公序良俗，即按照約定確定地役權(quán)的內(nèi)容。(4)相鄰權(quán)的取得均為無償；地役權(quán)的取得有償無償均可。(5)相鄰關(guān)系規(guī)則主要是裁判規(guī)范，往往是在發(fā)生到紛后才發(fā)揮作用；地役權(quán)規(guī)則主要是行為規(guī)范（當(dāng)然在發(fā)生糾紛后也是裁判規(guī)范）。

　　典型真題

　　某郊區(qū)小學(xué)校為方便乘坐地鐵，與相鄰研究院約定，學(xué)校人員有權(quán)借研究院道路通行，每年支付一萬元。據(jù)此，學(xué)校享有的是下列哪一項(xiàng)權(quán)利？（10年·卷三·9題一B)

　　A．相鄰權(quán)         B.地役權(quán)

　　C.建設(shè)用地使用權(quán)     D.宅基地使用權(quán)

　　二、地役權(quán)的取得(★★)

　　1.地役權(quán)的設(shè)立。指通過合同設(shè)立地役權(quán)。這是考試的重點(diǎn)，須說明者有三：

　　根據(jù)《物權(quán)法》第158條的規(guī)定，地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時設(shè)立，不需要登記；但未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。

　　須強(qiáng)調(diào)：所謂不得對抗善意第三人，指不能對抗取得供役地權(quán)利的善意第三人（此點(diǎn)在物權(quán)變動一章已作強(qiáng)調(diào)）。

　　(2)根據(jù)《物權(quán)法》第161條，約定的地役權(quán)的期限不得超過需役地和供役地上的土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)的剩余期限。

　　(3)根據(jù)《物權(quán)法》第163條，土地上已設(shè)立土地承包經(jīng)營權(quán)，建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等權(quán)利的，未經(jīng)用益物權(quán)人同意，需役地或者供役地的土地所有權(quán)人不得設(shè)立地役權(quán)。

　　2.地役權(quán)合同的法定解除。根據(jù)《物權(quán)法》第168條的規(guī)定，在下列兩種情況下，供役地權(quán)利人享有法定解除權(quán)，地役權(quán)合同一經(jīng)解除，地役權(quán)消滅：(1)地役權(quán)人濫用地役權(quán)的；(2)地役權(quán)人未按照約定支付到期費(fèi)用，在合理期限內(nèi)經(jīng)2次催告后仍未支付的。

　　3.地役權(quán)的法定取得與法定負(fù)擔(dān)�！段餀�(quán)法》第162條規(guī)定：“土地所有權(quán)人享有地役權(quán)或者負(fù)擔(dān)地役權(quán)的，設(shè)立土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)時，該土地承包經(jīng)營權(quán)人、宅基地使用權(quán)人繼續(xù)享有或者負(fù)擔(dān)已設(shè)立的地役權(quán)。”（見例1與例2)

　　例1甲村有一養(yǎng)雞場通行不便，便在乙村的土地上設(shè)立了通行地役權(quán)。此后，甲村將該養(yǎng)雞場承包給丙。①丙法定取得地役權(quán)，有權(quán)繼續(xù)在乙村的土地上通行。②該地役權(quán)是否登記，對丙法定取得地役權(quán)不生影響。

　　例2甲村在乙村的一個水庫上設(shè)立取水地役權(quán)，約定每年取水1萬噸，甲村每年支付乙村2000元。 此后，乙村經(jīng)村民表決，將該水庫承包給丁。①丁法定負(fù)擔(dān)甲村的取水地役權(quán)。③若地役權(quán)沒有登記，則善意的丁就不負(fù)擔(dān)該地役權(quán)。這和地役權(quán)的法定取得并不相同。

　　三、地役權(quán)的從屬性(★★★)

　　相關(guān)法條

　　《物權(quán)法》

　　第164條  地役權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等轉(zhuǎn)讓的，地役權(quán)—并轉(zhuǎn)讓，但合同另有約定的除外。

　　第165條  地役權(quán)不得單獨(dú)抵押。土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等抵押的，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。

　　地役權(quán)雖為用益物權(quán)，但其功能在于為了需役地的便利而利用供役地，故地役權(quán)具有從屬性，從屬于需役地的所有權(quán)、用益物權(quán)（甚至是租賃權(quán)）。地役權(quán)的從屬性規(guī)定在（《物權(quán)法》第164條和第165條，可分解為四層含義（其中第3和第4層次含義系考試重點(diǎn)）：

　　1.地役權(quán)不得與需役地權(quán)利（所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)）分離而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓(見例)。

　　2.地役權(quán)不得與需役地權(quán)利（所有權(quán)、建設(shè)用地便用權(quán)）分離而單獨(dú)抵押。

　　3.需役地權(quán)利（所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、_土地承包經(jīng)營權(quán)）轉(zhuǎn)讓的，只要讓與人與受讓人無相反約定，受讓人同時取得地役權(quán)&

　　4.曾經(jīng)的地役權(quán)人，若完全喪央對需役地的權(quán)利（所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等），其地役權(quán)（因無所附麗）消滅（參見下文所述2007年試卷三第12題）。

　　例建設(shè)用地使用權(quán)人甲為了通行方便，在乙的土地上設(shè)立通行地役權(quán)。①假設(shè)甲僅將地役權(quán)轉(zhuǎn)讓給丙，轉(zhuǎn)讓無效，甲仍享有地役權(quán)。②假設(shè)甲僅將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給丙，丙僅取得建設(shè)用地使用權(quán)，不能取得地役權(quán)。地役權(quán)消滅。③假設(shè)甲將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給丙，將地役權(quán)轉(zhuǎn)給丁。則丙僅取得建設(shè)用地使用權(quán)，對丁的轉(zhuǎn)讓無效，該地役權(quán)消滅。

　　典型真題

　　李某從自己承包的土地上出入不便，遂與張某書面約定在張某承色的土地上開辟一條道路供李某通行，李某支付給張某2萬元，但沒有進(jìn)行登記。下列哪一選項(xiàng)是錯誤的？（08年·四川卷三·11題—A)

　　A.該約定屬于有關(guān)相鄰關(guān)系的約定

　　B.該約定屬于地役權(quán)合同

　　C.如果李某將其承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)移給他人，受讓人有權(quán)在張某承包的土地上通行，但合同另有約定的除外

　　D.如果張某將其承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)移給他人，則善意的受讓人有權(quán)拒絕李某在自己的土地上通行

　　[答案解析]①如果李某不經(jīng)過張某承包的土地，就不能到達(dá)自己承包的土地，李某就有權(quán)基于相鄰關(guān)系通過張某承包的土地。題目交代李某僅是“出入不便”，李某無基于相鄰關(guān)系的通行權(quán)。加之相鄰關(guān)系是法定的，無須約定，故A選項(xiàng)錯誤，當(dāng)選；B選項(xiàng)正確，不當(dāng)選。②根據(jù)地役權(quán)的從屬性（《物權(quán)法》第164條），C選項(xiàng)正確，不當(dāng)選。③根據(jù)《物權(quán)法》第158條，D選項(xiàng)正確，不當(dāng)選。

　　四、地役權(quán)的不可分性(★★★)

　　《物權(quán)法》

　　第166條  需役地以及需役地上的土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，受讓人同時享有地役權(quán)。

　　第167條  供役地以及供役地上的土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，地役權(quán)對受讓人具有約束力。

　　地役權(quán)還具有不可分性。地役權(quán)及于需役地的全部，也及于供役地的全部，不因需役地或者供役地的分割（部分轉(zhuǎn)讓）而受影響。地役權(quán)的不可分性乃其從屬性的延伸，包含以下內(nèi)容：

　　1.地役權(quán)不受需役地部分轉(zhuǎn)讓的影響。根據(jù)《物權(quán)法》第166條，需役地以及需役地上的土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)“部分轉(zhuǎn)讓”時，轉(zhuǎn)讓部分“涉及”地役權(quán)的，受讓人“同時享有”地役權(quán)。須注意：此情形下，地役權(quán)是否登記在所不問。

　　2.地役權(quán)不受供役地部分轉(zhuǎn)讓的影響。根據(jù)《物權(quán)法》第167條，對受讓人“具有約束力”。須注意：在此情形下，若地役權(quán)未登記，供役地部分轉(zhuǎn)讓的，地役權(quán)不得對抗善意第三人。

　　典型真題

　　甲公同與乙公司約定：為滿足甲公司開皮住宅小區(qū)觀景的需要，甲公司向乙公司支付100萬元，乙公司在20年內(nèi)不在自己廠區(qū)建造6米以上的建筑。甲公司將全部房屋售出后不久，乙公司在自己的廠區(qū)建造了一棟8米高的廠房。下列哪—選領(lǐng)是正確的？（07年.卷三.12題一A)

　　A.小區(qū)業(yè)主有權(quán)請求乙公司拆除超過6米的建筑

　　B.甲公司有權(quán)請求乙公司拆除超過6米的建筑

　　C.甲公司和小區(qū)業(yè)主均有權(quán)請求乙公司拆除超過6米的建筑

　　D.甲公司和小區(qū)業(yè)主均無權(quán)請求乙公司拆除超過6米的建筑

　　[答案解析]①地役權(quán)具有從屬性。題目交代，甲在乙的土地上設(shè)立眺望地役權(quán)，但甲已將全部房屋出售，甲對需役地不再享有任何不動產(chǎn)權(quán)利（建筑物區(qū)分所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等均不享有），甲曾經(jīng)享有的地役權(quán)消滅（甲雖為地役權(quán)合同的當(dāng)事人，也改變不了甲之地役權(quán)消滅的現(xiàn)實(shí)）。故B選項(xiàng)錯誤、C選項(xiàng)錯誤。②地役權(quán)具有不可分性。根據(jù)《物權(quán)法》第166條，甲將房屋一套套出賣時，為需役地的部分轉(zhuǎn)讓，若轉(zhuǎn)讓部分涉及眺望地役權(quán)，業(yè)主同時享有地役權(quán)。故A選項(xiàng)正確；D選項(xiàng)錯誤。